Molti Clienti mi raccontano che non procedono alla verifica e al collaudo delle opere una volta che sono terminati i lavori. Poi, però, una volta entrati in casa si rendono conto di problematiche per le quali si apre un difficile contenzioso con le ditte.
In questo articolo voglio, quindi, portare la tua attenzione sulla fase finale del rapporto contrattuale, perché questa parte è molto delicata e nasconde delle insidie giuridiche che se non conosciute possono mettere a rischio la possibilità di ottenere dalla ditta gli interventi correttivi sulle opere eventualmente difettate.
Precisiamo subito che la fase finale dell’appalto si articola in 3 momenti, tutti collegati tra loro ma concettualmente distinti, anche perché ognuno di essi ha delle precise conseguenze giuridiche. Questi momenti sono:
- La Verifica ed il Collaudo delle Opere;
- L’Accettazione delle Opere;
- La Consegna delle Opere.
Te ne do subito una definizione in modo che il resto dell’articolo scorrerà più fluidamente e ti mostro quale dovrebbe essere il “flusso” normale e virtuoso di questi momenti.
Se ti atterrai a questo flusso puoi stare certo che conserverai tutti i tuoi diritti e non avrai problemi a gestire eventuali opere difettate.
La Verifica è un’attività tecnica consistente nell’ispezione materiale delle opere, volta ad accertarne la qualità.
Il Collaudo è una dichiarazione scritta, resa dal Committente, a seguito della Verifica, in cui si da atto che l’opera è stata o meno eseguita a regola d’arte e nel rispetto dei patti contrattuali.
L’Accettazione è il modo in cui il Committente, a seguito di Verifica e Collaudo, manifesta la volontà di ricevere le opere eseguite dall’Appaltatore.
La Consegna è l’atto materiale con il quale l’Appaltatore mette a disposizione del committente il bene oggetto del contratto d’appalto.
Ecco come si susseguono questi momenti:
Ti illustro questo diagramma.
La Verifica
Una volta terminati i lavori, l’Appaltatore deve dartene subito comunicazione.
A questo punto, se il Contratto di Appalto è scritto correttamente, avrai un termine prestabilito per effettuare la Verifica finale delle opere.
La Verifica non è solo un tuo diritto, ma è anche un tuo preciso onere, infatti, se tralasci di farla oppure la fai ma non ne comunichi l’esito all’Appaltatore, le opere si considerano accettate. E l’accettazione delle opere comporta una conseguenza (negativa) molto importante: la perdita della garanzia per i vizi e le difformità palesi.
Ti faccio un esempio per chiarire la cosa. Supponiamo che le opere presentano un vizio o una difformità percepibile facilmente, a occhio nudo, ma tu non hai fatto la verifica oppure l’hai fatta ma non hai comunicato l’esito all’Appaltatore, in questo caso ti terrai l’opera così com’è, palesemente viziata, e non potrai richiedere alla ditta di eliminare, a sue spese, quel difetto riscontrato.
L’unica garanzia che conserverai è quella relativa ai vizi “occulti”, quelli cioè non facilmente percepibili a occhio nudo, quelli di cui in genere se ne viene a conoscenza dopo qualche tempo che si abita la casa.
Nel dubbio che vi siano vizi o difformità palesi, ciò che suggerisco sempre di fare ai mie Clienti è di accettare le opere con riserva.
In questo modo avrai il tempo di far accertare da un tecnico se i vizi o le difformità sussistono e conserverai la possibilità di far valere anche la garanzia per i vizi e le difformità palesi.
L’Appaltatore non è obbligato a presenziare alla Verifica e se non lo fa tu dovrai comunicargli l’esito. Io in genere nel Contratto di Appalto inserisco l’obbligo dell’Appaltatore a partecipare perché è bene che la Verifica venga svolta nel contraddittorio delle parti sin da subito.
Voglio che la ditta comprenda da subito quali possono essere le tue lamentele e che si impegni ad eliminare i problemi.
Se l’Appaltatore, in sede di Verifica, accetta i rilievi mossi dal Committente e controfirma il Certificato di Collaudo, impegnandosi ad eliminare i vizi riscontrati, questo documento avrà valore di confessione stragiudiziale, un atto giuridico molto forte a favore del Committente in caso di contenzioso giudiziario.
Il Collaudo
In caso di esito positivo della Verifica, se cioè le opere risultano prive di difformità o vizi, tu preparerai un “Certificato di Collaudo” positivo e le Opere si intenderanno accettate senza riserve e l’Appaltatore maturerà il diritto al saldo del prezzo.
Se invece l’esito della Verifica è negativo, le opere cioè presentano vizi o difformità palesi, nel Certificato di Collaudo, formulerai le tue riserve e concederai un termine all’Appaltatore per rimediare.
Se l’Appaltatore rimedia correttamente, allora il nuovo Collaudo sarà positivo; se pur rimediando, ancora ci sono problemi, si ricomincerà da capo questa procedura.
Se, invece, l’Appaltatore non rimedia nei tempi stabiliti tu potrai decurtare dal saldo del prezzo dovuto il controvalore delle opere viziate, potendo rivolgerti ad un’altra ditta per far eseguire le riparazioni.
È sempre bene esplicitare nel Contratto di Appalto la possibilità di rivolgersi ad un’altra ditta, perché i Tribunali non sempre sono d’accordo su questa prassi dal momento che il codice civile non la prevede.
Io, in genere, per responsabilizzare le ditte, nei contratti che preparo per i miei Clienti prevedo a carico della ditta appaltatrice anche una Penale per ogni giorno di ritardo rispetto al termine stabilito per eliminare i vizi.
Dunque, una volta Verificate le Opere e Collaudate positivamente, si passa al momento dell’Accettazione che, come ti ho detto, è un momento concettualmente distinto ma ben può essere contestuale al Collaudo.
L’accettazione
Con l’Accettazione manifesti la volontà di ricevere le opere eseguite dall’Appaltatore.
L’Accettazione può essere presunta, espressa o tacita:
- Se tralasci di fare la Verifica oppure se la fai ma non ne comunichi l’esito all’Appaltatore, le opere si considerano accettate. Ecco, questa è l’ipotesi di accettazione presunta;
- Accetti in modo espresso quando tu (o una persona da te autorizzata, in genere il Direttore dei lavori) dichiari, anche oralmente e anche senza aver prima effettuato la Verifica e il Collaudo, di volere ricevere l’opera;
- Accetti in modo tacito se compi un atto incompatibile con la volontà di non accettare le opere.
L’Accettazione delle opere comporta una conseguenza molto importante: libera l’Appaltatore dalla responsabilità per i vizi palesi (salvo che li abbia sottaciuti in mala fede), lasciando sussistere solo la responsabilità per i vizi occulti.
La consegna
Accettate le Opere, l’Appaltatore deve formalmente consegnartele. Nel caso di una ristrutturazione di casa ciò vuol dire che l’Appaltatore deve, in primo luogo, provvedere a sgomberare il cantiere del proprio personale, delle proprie attrezzature e dei materiali e, in secondo luogo, deve restituirti le chiavi di casa.
Spero di essere riuscito a farti comprendere perché è sempre necessario procedere ad una attenta Verifica delle Opere.
La Verifica e tutte le successive attività che ti ho mostrato devono essere puntualmente descritte nel Contratto di appalto, in tal modo saprai come gestire l’eventualità di opere viziate, difformi oppure mancanti.
Avrai la possibilità di mettere la giusta pressione alla ditta appaltatrice perché avrai ordinato un termine entro cui rimediare, avrai preannunciato che se rimedia in ritardo, applicherai una penale, e se non rimedia affatto, decurterai dal saldo dovuto il controvalore delle opere viziate.
Insomma, se sarai attento in fase di preparazione del Contratto esso ti darà un bel ventaglio di armi in mano per far valere le tue ragioni e garantirti di ottenere i lavori a regola d’arte!
2 risposte su “Verifica finale, Collaudo, Accettazione e Consegna delle opere”
bravo Avvocato
articolo perfetto ! sto discutendo riguardo al rinnovo delle facciate del nostro condominio (bonus 90 %) con il c.d General Contractor . siamo quasi alla firma del contratto.
il GC sostiene che negli appalti privati si debba fare da parta della DL (che è lui stesso) solo il certificato di regolare esecuzione ! e che negli appalti privati non è prevista la figura del “collaudatore”!
mi sembra un assurdo però alcuni condomini gli credono. Mi potrebbe far saper se quanto sopra è vero ?
in ogni caso credo che il Condominio cioè il committente nell’ambito del contratto con il GC possa richiedere ed introdurre a sua garanzia tale figura , ma il codice civile che dice ?
la ringrazio in anticipo in attesa di suo urgante riscontro in quanto faremo assemblea da qui a tre giorni
arch. federico menichini – 347 6280885
Il contratto di incarico a GC è un po’ diverso dal classico contratto di appalto (sopratutto in tema di responsabilità nei confronti di lavoratori e rapporto con subappaltatori). Se è vero che in generale il GC funge anche da Ddl perché la tipologia di contratto è del tipo “chiavi in mano” ciò non toglie che per il committente una figura di garanzia sia molto importante. Il codice civile in tema di appalto prevede poche norme. Il codice civile nulla dice o prescrive in tema di GC. Quindi Nulla vieta che il condominio possa nominare un proprio direttore dei lavori, utile sia x la vigilanza in corso d’opera che nella fase finale dei lavori che, come avrà letto, è molto delicata. Saluti