Quando si applica questa speciale garanzia
La questione della garanzia per vizi e difformità nell’appalto si pone quando l’appaltatore ha terminato la propria prestazione e consegnato al committente i lavori; siamo quindi nella fase del DOPO.
La specifica garanzia di cui ti sto parlando opera solamente nel caso in cui l’opera oggetto del contratto di appalto sia stata interamente completata dall’appaltatore.
Nel caso, invece, in cui l’appaltatore non avesse portato a termine l’esecuzione dell’opera commissionata, o si fosse rifiutato di completarla o versasse in grave ritardo nella consegna, allora si dovrà fare ricorso agli ordinari rimedi previsti in materia di inadempimento contrattuale, vale a dire la richiesta giudiziaria di adempimento oppure di risoluzione del contratto.
Questa speciale garanzia non opera neanche se i vizi o le difformità dovessero emergere in corso d’opera a seguito di un controllo; in tal caso, infatti, il committente potrà solo diffidare l’appaltatore a porvi rimedio entro un congruo termine e, se l’appaltatore non esegue, potrà risolvere il contratto oltre, se del caso, ottenere il risarcimento del danno.
La verifica dell’opera
Tu hai il diritto di verificare l’opera compiuta, tuttavia, a meno che non si tratti di vizi o difformità palesi o grossolani, accorgersi di particolari problematiche può essere una cosa non facile che implica un certo grado di competenza tecnica.
Se, come ti ho suggerito di fare, hai nominato un Direttore dei lavori, sarà questo a verificare e accertare, per tuo conto, la correttezza dei lavori e la loro corrispondenza alle previsioni del contratto e alla regola dell’arte.
Gli scenari che possono presentarsi qui sono due: è andato tutto bene, quindi, goditi la tua nuova casa oppure ci sono dei problemi, quelli che in gergo tecnico giuridico si definiscono vizi e difformità nelle opere appaltate. In questo secondo caso ti dirò cosa fare.
Definizione di vizi e difformità nell’appalto
Cominciamo con il dare una definizione di vizi e difformità nell’appalto.
Per difformità si intende una divergenza tra l’opera per come è stata eseguita e come avrebbe dovuto essere eseguita in base alle prescrizioni del contratto; l’opera eseguita è, quindi, differente da quella richiesta. Un esempio può essere che tu avevi richiesto un certo tipo di finiture e, invece, te ne sono state montate di diverse o, più in generale, hai riscontrato che sono stati impiegati materiali meno pregiati di quelli contrattualmente richiesti.
Per vizio si intende la mancanza di qualità o di requisiti che, secondo le regole dell’arte e la normalità delle cose, avrebbero dovuto esserci rispetto al tipo di opera ed alla funzione cui essa è in concreto è destinata. Esempi possono essere un impianto realizzato e non funzionante, un infisso montato in modo scorretto, una parete in cartongesso storta etc.
Ricorda che l’obbligazione principale del contratto di appalto consiste nel compimento dell’opera secondo le modalità e le condizioni descritte nel contratto, negli allegati nonché secondo la cd. regola d’arte.
In gergo tecnico si dice che l’obbligazione dell’appaltatore è un obbligazione di risultato, deve consegnarti esattamente l’opera richiesta.
Attento a non perdere la garanzia per vizi e difformità nell’appalto
Devi fare molta attenzione a come ti comporti in questa fase delicata, perché se commetti qualche errore puoi perdere la garanzia che la legge ti riserva.
Fa attenzione al momento dell’accettazione.
L’accettazione dell’opera consiste in una dichiarazione espressa o tacita.
È espressa se è manifestata – possibilmente per iscritto – dopo che sono state effettuate le necessarie verifiche.
Attenzione, perché se accetti l’opera e i vizi o le difformità erano da te conosciuti o erano riconoscibili, perderai la possibilità di avere la garanzia su tali vizi e difformità. Conserverai solamente la possibilità di far valere i cosiddetti vizi occulti, quelli che non potevi notare in prima battuta e che vengono fuori solo successivamente.
Se hai un dubbio che vi siano vizi o difformità, accetta le opere con riserva!
In questo modo avrai il tempo di far accertare da un tecnico se i vizi o le difformità davvero ci sono e conserverai la possibilità di far valere la garanzia.
Ai miei clienti, in caso di dubbi, consiglio sempre di far preparare una relazione da un tecnico (architetto, geometra o ingegnere) perché in questo modo si può effettivamente comprendere lo stato delle opere e quantificare eventuali costi o risarcimento.
Inoltre, avere una relazione tecnica darà più spessore alle tue richieste.
Infine, senza una relazione tecnica nessun avvocato dovrebbe mai intentare una causa civile, rischieresti di imbarcarti in una causa infondata e di subire una dura condanna alle spese.
Come ho detto prima, l’accettazione può essere anche tacita cioè quando, nonostante l’invito che fa l’appaltatore ad eseguire le verifiche, il committente tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine.
Ovvio che se non ci sono problemi, puoi far si che l’accettazione sia tacita, ma se ci sono problemi, non rischiare, procedi sempre con l’accettazione con riserve.
Denuncia dei vizi e delle difformità nell’appalto
Mentre i vizi o le difformità palesi, come ti ho appena detto, vanno prontamente denunciati in sede di verifica o subito dopo, in caso di accettazione con riserve, i vizi occulti, una volta scoperti, devono essere denunciati all’appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta.
Il termine di 60 giorni è inderogabile, se non denunci in questo termine perdi la possibilità di far valere la garanzia. In gergo tecnico si dice che è un termine di decadenza.
Se hai denunciato nel termine, hai poi un ulteriore termine di 2 anni da rispettare – questo viene detto di prescrizione – per avviare una azione giudiziaria volta ad ottenere un rimedio. Spirato tale termine perderai la possibilità di far valere la garanzia.
Nota bene che la denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciutole difformità o i vizi o se li ha dolosamente occultati.
Se l’appaltatore riconosce i vizi o le difformità pretendi che lo metta per iscritto e si impegni inoltre, sempre per iscritto, ad eliminare a proprie spese tali problemi; è un tuo diritto.
I rimedi giudiziari
Se i vizi o le difformità sono eliminabili, l’opera si considera idonea alla sua destinazione e allora puoi scegliere, alternativamente:
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di chiedere che i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore;
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di chiedere una diminuzione del prezzo proporzionale all’entità dei vizi ed al minor valore e/o rendimento che questi hanno provocato nell’opera.
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Puoi, in ogni caso, se fondato, richiedere il risarcimento dei danni.
Se, invece, i vizi o le difformità dell’opera sono tali da renderla inidonea o inadatta alla sua destinazione, in quanto incidono in misura determinante sulla sua struttura e funzionalità, impedendone la normale utilità, potrai chiedere la risoluzione del contratto.
Se sono riuscito nell’intento, dovresti aver compreso quanto la fase della verifica dei lavori sia importante, come pure importante è sapersi muovere nel modo corretto in caso dovessero essere accertati vizi o difformità.
Se hai dubbi sul da farsi, non rischiare di perdere la speciale garanzia per vizi. Puoi contattarmi ora.