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Il Direttore dei lavori: compiti e responsabilità

Il Direttore dei lavori è una figura professionale dotata di conoscenze tecniche in ambito di urbanistica ed edilizia. Sarà il tuo consulente e rappresentante a cui delegherai i poteri di verifica e controllo dei lavori, affinché tuteli i tuoi interessi facendo tutto quanto è necessario per farti ottenere il risultato desiderato, cioè completare la ristrutturazione a regola d’arte e senza brutte sorprese.

Direttore dei lavori
Perché nominare il Direttore dei lavori

Se hai letto qualche articolo del mio blog, avrai notato che cito spesso la figura del Direttore dei lavori. Non ho però mai approfondito quelli che sono i suoi compiti e le sue responsabilità verso il Committente.

In questo articolo, quindi, voglio dirti di più su questa figura professionale e farti comprendere perché ritengo sia importante nominarla quando devi ristrutturare casa, soprattutto se non possiedi specifiche competenze tecniche in tema di edilizia e urbanistica che ti consentano di seguire e controllare l’operato dell’impresa.

Il Direttore dei lavori sarà il tuo consulente e rappresentante a cui delegherai i poteri di verifica e controllo dei lavori affinché tuteli i tuoi interessi; egli farà tutto quanto è necessario per farti ottenere il risultato desiderato, cioè completare la ristrutturazione a regola d’arte e senza brutte sorprese.

Delimitazione dei poteri di rappresentanza

Quando nominerai il Direttore dei lavori dovrai decidere cosa delegare, dovrai decidere quanto sarà ampio il suo potere di rappresentanza, quali decisioni potrà prendere in autonomia senza che debba prima consultarti.

Se è vero che più deleghi e più ti “liberi” da pensieri e adempimenti, io consiglio sempre di specificare nel conferimento di incarico professionale che prima di prendere iniziative egli debba cercare un preventivo confronto con te e il tuo consenso sul da farsi. Questo perché, essendo il Direttore dei lavori il tuo rappresentante nei confronti della ditta, una volta presa una iniziativa diventerà per te vincolante.

Quando gli affiderai l’incarico, rifletti sui poteri di rappresentanza: ad esempio, può ordinare di propria iniziativa variazioni? Può accettare le variazioni proposte dall’impresa? Può acquistare materiali? Può recedere o risolvere il contratto? Può gestire gli incidenti sul cantiere che hanno provocato danni a terzi? Può diffidare l’impresa se rileva vizi o difformità in corso d’opera? Può concedere sospensioni o proroghe all’impresa rispetto al termine originariamente convenuto?

Affinché anche l’impresa di ristrutturazioni sia consapevole dell’ampiezza dei poteri che decidi di delegare al Direttore dei lavori è bene che nel Contratto di Appalto venga inserita una apposita clausola che disciplina tale aspetto.

Ecco perché ai miei clienti oltre al Contratto di Appalto preparo anche il Conferimento di incarico al Direttore dei lavori. Voglio essere sicuro che i documenti siano ponderati e coerenti.

Chi è il Direttore dei lavori

Il Direttore dei lavori è una figura professionale dotata di conoscenze tecniche in ambito di urbanistica ed edilizia.

Il Direttore dei lavori è un architetto, un ingegnere o un geometra; in genere l’incarico viene affidato a chi ti ha realizzato il progetto.

La legge prevede l’obbligo della nomina di un Direttore dei lavori quando devi eseguire delle opere strutturali e quando devi fare degli interventi per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile. In tutti gli altri casi non c’è l’obbligo di nomina del Direttore lavori, ma io ritengo sia sempre consigliabile.

Hai bisogno del Contratto per incaricare il Direttore dei lavori?

 I compiti del Direttore dei lavori

Quando si parla dei compiti del Direttore dei lavori, in genere ci si limita a dire che:

  • deve vigilare, in luogo del committente, sulla progressiva realizzazione dell’opera in conformità al progetto, al capitolato e alle regole della tecnica;
  • deve impartire l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi e controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore;
  • deve segnalare all’appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera.

Se tutto ciò è vero e sintetizza i compiti del Direttore dei lavori, voglio però indicarti analiticamente e concretamente cosa può fare il Direttore dei lavori con riferimento alle specifiche fasi della ristrutturazione.

Fase del prima:

In questa fase il Direttore dei lavori:

  • si accerta che vi siano tutte le autorizzazioni necessarie per procedere ai lavori di ristrutturazione. I titoli abilitativi, eccezion fatta per gli interventi in edilizia libera, sono, infatti, necessari. In mancanza di essi i lavori si considereranno abusivi, con rischio di multe e sanzioni;

  • consegna i lavori all’impresa, con relativa predisposizione del verbale di consegna.

Fase del durante:

In questa fase il Direttore dei lavori:

  • ha l’obbligo di recarsi periodicamente in cantiere per sorvegliare e controllare l’andamento dei lavori;

  • ha la responsabilità di accettare i materiali. Come ho già detto in altri articoli, il Contratto di Appalto deve essere affiancato da determinati allegati che lo completano. Tra essi vi è il Capitolato Speciale d’Appalto, un documento tecnico, in genere redatto dal Progettista, che ha lo scopo di descrivere in modo preciso ed analitico i lavori che devono essere realizzati, il modo in cui essi devono essere realizzati e i materiali che l’impresa impiegherà. Tu vuoi essere certo che i materiali impiegati dall’impresa abbiano il pregio che hai scelto in fase precontrattuale; il Direttore dei lavori garantirà questa cosa, rifiutando, eventualmente, i materiali risultanti non conformi alle caratteristiche tecniche indicate nei documenti allegati al contratto. L’impresa avrà l’obbligo di rimuoverli dal cantiere e sostituirli con altri a sue spese;

  • verifica la presenza in cantiere delle ditte subappaltatrici autorizzate, controllando che svolgano effettivamente la parte di prestazioni ad essi affidate;

  • provvede al controllo dei SAL, Stati Avanzamento Lavori (se contrattualmente previsto), e garantisce i pagamenti;

  • ha la responsabilità di gestire le varianti in corso d’opera. La variante può essere definita come una qualsiasi modificazione delle opere oggetto dell’originario Contratto d’Appalto e del Capitolato Speciale, non prevedibile in sede di stipula contrattuale ma che risulta essere necessaria, utile o comunque opportuna. La variante può riferirsi non solo alla consistenza dell’opera (es. materiali, struttura, dimensioni diversi) ma anche alle modalità esecutive, e deve essere intesa oltre che come modifica in senso stretto anche come incremento o eliminazione di alcuni lavori;

  • deve vigilare sul rispetto dei tempi di esecuzione dei lavori, può autorizzare delle sospensioni per casi eccezionali indicati nel contratto d’appalto e proroghe rispetto alla data di ultimazione dei lavori;

  • può diffidare l’impresa quando accerta, in corso dei lavori, la presenza di un vizio o di un difetto o di una difformità dell’opera rispetto al capitolato o alle regole dell’arte. Prima di ricorrere alla diffida, la quale ha effetti risolutivi del contratto nel caso essa resti disattesa, sarà opportuno che il Direttore dei lavori “inviti amichevolmente” l’impresa a porre rimedio al vizio, al difetto o alla difformità riscontrata. Se l’appaltatore non dovesse dare attuazione all’invito del Direttore dei lavori – essendo a quel punto venuto meno il rapporto di fiducia tra Committente e impresa appaltatrice – allora il Direttore dei lavori potrà diffidare l’impresa ad adempiere, fissando un congruo termine entro il quale l’appaltatore si deve conformare alle indicazioni. Trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risolto ex lege, e il committente ha, altresì, il diritto al risarcimento del danno;

  • gestisce gli incidenti in cantiere che abbiano arrecato danni a terzi.

Fase del dopo:

In questa fase il Direttore dei lavori:

  • certifica l’ultimazione dei lavori. Quando l’impresa conclude i lavori, il Direttore dei lavori, in contraddittorio con l’impresa, effettua i necessari accertamenti e rilascia il certificato di ultimazione dei lavori;

  • alla data di scadenza prevista dal contratto, anche se i lavori non sono stati ultimati, il Direttore dei Lavori redige in contraddittorio con l’impresa un verbale di constatazione sullo stato dei lavori. Ciò sarà utile per fissare lo stato delle lavorazioni e per l’applicazione delle penali previste nel contratto per il caso di ritardata esecuzione;

  • effettua o assiste al collaudo;

  • provvede agli adempimenti burocratici conseguenti alla conclusione dei lavori.

Responsabilità (anche solidale con l’appaltatore)

Il Direttore dei lavori per conto del Committente, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire.

Pertanto, una negligente esecuzione dei compiti che il Direttore dei lavori assume nell’interesse del Committente condurrà ad una sua responsabilità.

Il Direttore dei lavori risponde anche dei danni a terzi se non ha impartito le opportune direttive per evitare il danno stesso oppure non si è preoccupato di farle osservare, bloccando se necessario l’opera o, addirittura, rifiutandosi di dirigerla quando non vengono adottate le dovute cautele.

Il Direttore dei lavori risponderà, inoltre, del fatto dannoso verificatosi se non si è accorto del pericolo, percepibile in base alle norme di perizia e capacità tecnica esigibili nel caso concreto, che sarebbe potuto derivare dall’esecuzione delle opere.

Occorre precisare che qualora il danno subito dal terzo sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’Appaltatore e del Direttore dei lavori, entrambi rispondono solidalmente dei danni, essendo sufficiente, per la sussistenza della solidarietà, che le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse.

Conclusioni

Spero che la disamina dei compiti del Direttore dei lavori ti abbia fatto prendere consapevolezza di quanti sono gli incombenti di una ristrutturazione e del fatto che forse un Direttore dei lavori può farti risparmiare tempo e grattacapi, potendo delegargli tutte le incombenze che derivano dal processo di ristrutturazione.

Ricordati che l’incarico deve essere conferito con un apposito contratto e che tale incarico, precisandone i limiti, deve essere trasferito anche con una apposita clausola nel Contratto di Appalto, ciò affinché l’impresa sappia chi è il suo interlocutore e quali sono i suoi poteri di rappresentanza.

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17 risposte su “Il Direttore dei lavori: compiti e responsabilità”

Buon pomeriggio.
Non ho trovato un decreto o comunque una norma che disciplini nello specifico i compiti e le responsabilità del direttore dei lavori nei contratti privati.
Se esiste qualunque decreto o norma potrebbe cortesemente segnalarmelo?
Nel caso contrario è lecito riferirsi a quanto riportato nei decreti relativi ai contratti pubblici (ad esempio il dm 49/2018)?
Grazie

Salve,
il Direttore dei lavori, in ambito civilistico, prestando un’opera di tipo intellettuale, è assoggettato in via generale alle norme di cui agli articoli 2229/2238 c.c..
La giurisprudenza di merito e di legittimità ha poi nel corso del tempo precisato i contorni di questa figura professionale, delineando in via sartoriale, compiti e responsabilità.
Il codice degli appalti pubblici e il d.m. a cui lei si riferisce hanno “trasferito” in ambito pubblicistico ciò che già vale in ambito privato.
Nei contratti di incarico professionale tra committente privato e ddl dovrebbero quindi essere precisati compiti e responsabilità per esigenza di certezza dei rapporti. Nulla vieta di poter richiamare (norma di rinvio finale) in sede di conferimento di incarico professionale le norme da lei citate.
Tuttavia se il conferimento di incarico è formulato bene, tale rinvio è del tutto ridondante.
Saluti

Può il direttore dei lavori svolgere la sua attività gratis? Ha sempre le stesse responsabilità?

Potrebbe farlo se è disposto ad assumersi tutte le responsabilità che la legge gli pone a carico e a svolgere tutte le sue funzioni in modo gratuito. Del resto tale possibilità rientra nell’accordo delle parti.

Buongiorno, oltre 20 anni fa ho fatto costruire una villetta in campagna con tutti i permesse e licenze in regola ed ho affidato al geometra del posto che aveva curato il progetto la direzione dei lavori. Qualche mese fa, volendo valutare la possibilità di fare dei lavori approfittando del bonus disponibile (110 % o altro ) ho chiesto al geometra che ha diretto i lavori quali fossero utilizzabili. Viene a casa, prende il metro ed inizia a dire che una finestra è 5 cm. più a destra del progetto, che la scala interna è stata realizzata in posizione diversa dal progetto, che sul tetto c’è un abbaino per accedere al sottotetto non previsto, che l’ingresso del garage è 15 cm più largo del progetto! A questo punto dice che andava fatta la variante in corso d’opera ma pensava che non sarebbe servita e…sparisce. Ho cercato di avere con lui un incontro e da mesi rimanda di settimana in settimana. Come devo comportarmi per essere in regola al 100% e fargli fare ciò che, secondo lui, andava fatto all’epoca della costruzione? Grazie

Salve!
Volevo sapere se la lettera d’incarico al geometra/direttore lavori è obbligatoria e se il committente può visionare le spese/fatture in possesso dell’impresa edile
Grazie!

Le faccio un esempio con quello che sta accadendo ad una persona che sto assistendo proprio in questi giorni. La ditta ha richiesto soldi in più per asserite lavorazioni aggiuntive (non previste nell’originario contratto) che la committente non ha mai ordinato (non ci sono agli atti ordini di servizio ovvero addendum contrattuali per lavori extra). Se ne deduce che sia stato il D.d.l. a ordinare tali lavorazioni. Ecco il problema. Poteva farlo? Ora chi paga? Quindi, siccome ha letto il mio articolo ha ben chiaro quanto impatta la figura del D.d.l., quanti compiti e quale responsabilità può avere. Io consiglio sempre di formulare per iscritto un incarico formale dove vengono indicati espressamente tutti i compiti (soprattutto quelli che NON necessitano di preventivo consenso del committente), le funzioni e le responsabilità, in modo da evitare incomprensioni e responsabilizzare il D.d.l. che ricordiamoci è l’organo di garanzia del committente. Lo stesso D.d.l. dovrebbe volere un incarico scritto. Inoltre l’incarico potrebbe essere trasferito all’interno di una clausola del contratto così che anche la ditta è a conoscenza delle dinamiche e può regolarsi di conseguenza.

se non c’è alcun contratto e/o incarico scritto tra committenza e direttore dei lavori, ma quest’ultimo e menzionato come tale nella presentazione della CILA, è ragionevole supporre che egli a tutti gli effetti rappresenta il garante della committenza con tutti gli “oneri ed onori”?

direi di no. potrebbe anche darsi che il professionista sia stato incaricato solamente della pratica edilizia. “oneri ed onori” devono risultare, altrimenti quali sono gli oneri e quali gli onori? se ha fatture di pagamento rilasciate dal professionista, allora se ne potrebbe dedurre un suo coinvolgimento più profondo (dipende dagli importi). saluti

Gentile Avvocato D’Andrea, c’è una questione generale che vorrei affrontare una volta per tutte e per tutti i lavori : la direzione lavori !!!
Ci penso da anni ma adesso è necessaria e forse vitale.

Sempre più spesso i DL sono molto lenti e imprecisi nella contabilità, causando alle imprese i problemi di liquidità che Lei immagina.

Io vorrei assolutamente invertire la tendenza e concretizzare nei contratti l idea di un rapporto lineare/trasversale/circolare, anziché il solito rapporto piramidale ( committente in cima poi DL e poi impresa), vorrei quindi contrattualizzare il coinvolgimento formale nei contratti della DL e la sua assunzione formale di precisi impegni in ordine ai tempi di elaborazione dei sal e dei relativi mandati di pagamento, è chiaro che per avere efficacia nella logica della “circolarità” dei rapporti, il committente, responsabile di solito della nomina del DL, in caso di inadempimento dello stesso deve rischiare qualcosa come per esempio il rallentamento dei lavori, così come il DL deve avere previste penali a favore dell impresa e del committente in caso di ritardi e inadempienze.

Che ne pensa?

La ringraziamo per il suo commento all’articolo.
La sua idea è certamente da accogliere favorevolmente.
Nei modelli contrattuali che prepariamo ai nostri clienti, abbiamo già implementato questa “circolarità” nei rapporti tra ditta, ddl e committente.
Poi ogni clausola è sempre migliorabile in base alle esigenze specifiche, alle esperienze e alle intuizioni personali, quindi è sempre possibile se non opportuno un lavoro sartoriale.
Siamo a disposizione laddove volesse approfondire la tematica e avvantaggiarsi di modelli contrattuali standard ma del tutto completi da poter utilizzare nella sua attività.
Cordialmente

Salve avvocato D’Andrea,
nel caso in cui un committente abbia preso accordi privatamente con l’impresa esecutrice in subappalto, per eseguire lavorazioni fuori dal contratto di appalto, a conoscenza e in accordo tra tra impresa appaltatrice e subappaltatrice, ma senza consultare la DL, il direttore dei lavori ha l’obbligo di contabilizzare i lavori eseguiti?

salve e grazie per il suo commento.
io al posto suo mi atterrei al contratto per il quale è stata nominata ddl, con relativo progetto e computo.
se proprio vuole farlo le suggerisco un verbale scritto in cui venga chiaramente rappresentato questo rapporto diretto e a lei “nascosto” tra committente e subappaltatore e in cui lei non si assume alcuna responsabilità per le lavorazioni eseguite di “nascosto”; le contabilizza si, indica quali sono e non se ne assume alcuna responsabilità. inutile ricordare che lei ha l’obbligo di sorveglianza e controllo, una obbligazione di risultato, che succede se il subappaltatore esegue lavorazioni che si scopre dopo essere viziate? o usa materiali difformi? etc etc
stia in guardia.
saluti

Salve Avvocato; io sto ristrutturando una casa con bonus del 110% ed altri lavori extra da pagare a parte- (un lavoro che in 3/4 mesi si poteva terminare). Tuttavia dopo 8 mesi i lavori non sono ancora terminati e ho dovuto litigare diverse volte con il geometra direttore dei lavori, il quale oltre non essere quasi mai sul cantiere, non mai ha controllato l’esatta esecuzione dei lavori come da noi richiesti, i quali sono stati svolti diversamente dagli accordi presi (es; impianto elettrico, ecc;). A fronte delle mie richieste di delucidazione riguardo i lavori non soddisfacenti e diversi da quanto preteso e accordato, non ho mai avuto risposte adeguate poichè lo stesso direttore dei lavori attribuiva sempre la colpa alle imprese da lui stesso appaltate. Premesso che purtroppo ho quasi finito di pagare il geometra chiedo se è possibile, non saldare il resto della sua debenza, o quali provvedimenti posso adottare nei confronti stesso.
La ringrazio tantissimo

Avvocato buonasera. Volendo aderire al 110% e al fine di evitare grattacapi, l’ ingegnere incaricato ha richiesto il progetto originario e la concessione rilasciata a mia madre, defunta. In quel momento ho verificato che il sottotetto cin mura perimetrali di 1 metro era diventata una mansarda di 2 metri. Mi sono messo in opera e ho trovato una variante che prevedeva questa variazione. Solo che essa era stata presentata solo al Genio Civile e non al Comune. La relazione di conclusione dei lavori, redatta dal direttore lavori nonché progettista, era stata depositata solo al Genio Civile con riferimento non al progetto originario ma alla variante. Tengo a precisare che la costruzione ricade in zona sottoposta a vincolo paesaggistico. Ritengo che il direttore lavori sia responsabile in prima persona di questi accadimenti. Come devo comportarmi per risolvere il tutto? È evitabile l’abbattimento o, in caso contrario, il direttore lavori deve provvedere in merito? Grazie

Gentile avvocato la mia villetta monopiano di 102 mq, terremotata nel 2016 con danni lievi nonostante le evidenze di danno grave fra cui l’abbassamento di solai e pavimenti rilevati da ingegnere strutturista e dichiarazione di inagibilità è stata riparata e dichiarata agibile in data 30.3.2021.
Quindi senza indagine geologica e senza collaudo. A settembre dello stesso anno le lesioni precedenti e nuove lesioni si sono ripresentate con ulteriori aggravi, nonostante l’inesistenza di ulteriori terremoti. Possibile un’azione di responsabilità di ingegnere, direttore dei lavori e imprenditore? Ci sono termini di prescrizione? Grazie, cordialità

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