Perché nominare il Direttore dei lavori
Se hai letto qualche articolo del mio blog, avrai notato che cito spesso la figura del Direttore dei lavori. Non ho però mai approfondito quelli che sono i suoi compiti e le sue responsabilità verso il Committente.
In questo articolo, quindi, voglio dirti di più su questa figura professionale e farti comprendere perché ritengo sia importante nominarla quando devi ristrutturare casa, soprattutto se non possiedi specifiche competenze tecniche in tema di edilizia e urbanistica che ti consentano di seguire e controllare l’operato dell’impresa.
Il Direttore dei lavori sarà il tuo consulente e rappresentante a cui delegherai i poteri di verifica e controllo dei lavori affinché tuteli i tuoi interessi; egli farà tutto quanto è necessario per farti ottenere il risultato desiderato, cioè completare la ristrutturazione a regola d’arte e senza brutte sorprese.
Delimitazione dei poteri di rappresentanza
Quando nominerai il Direttore dei lavori dovrai decidere cosa delegare, dovrai decidere quanto sarà ampio il suo potere di rappresentanza, quali decisioni potrà prendere in autonomia senza che debba prima consultarti.
Se è vero che più deleghi e più ti “liberi” da pensieri e adempimenti, io consiglio sempre di specificare nel conferimento di incarico professionale che prima di prendere iniziative egli debba cercare un preventivo confronto con te e il tuo consenso sul da farsi. Questo perché, essendo il Direttore dei lavori il tuo rappresentante nei confronti della ditta, una volta presa una iniziativa diventerà per te vincolante.
Quando gli affiderai l’incarico, rifletti sui poteri di rappresentanza: ad esempio, può ordinare di propria iniziativa variazioni? Può accettare le variazioni proposte dall’impresa? Può acquistare materiali? Può recedere o risolvere il contratto? Può gestire gli incidenti sul cantiere che hanno provocato danni a terzi? Può diffidare l’impresa se rileva vizi o difformità in corso d’opera? Può concedere sospensioni o proroghe all’impresa rispetto al termine originariamente convenuto?
Affinché anche l’impresa di ristrutturazioni sia consapevole dell’ampiezza dei poteri che decidi di delegare al Direttore dei lavori è bene che nel Contratto di Appalto venga inserita una apposita clausola che disciplina tale aspetto.
Ecco perché ai miei clienti oltre al Contratto di Appalto preparo anche il Conferimento di incarico al Direttore dei lavori. Voglio essere sicuro che i documenti siano ponderati e coerenti.
Chi è il Direttore dei lavori
Il Direttore dei lavori è una figura professionale dotata di conoscenze tecniche in ambito di urbanistica ed edilizia.
Il Direttore dei lavori è un architetto, un ingegnere o un geometra; in genere l’incarico viene affidato a chi ti ha realizzato il progetto.
La legge prevede l’obbligo della nomina di un Direttore dei lavori quando devi eseguire delle opere strutturali e quando devi fare degli interventi per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile. In tutti gli altri casi non c’è l’obbligo di nomina del Direttore lavori, ma io ritengo sia sempre consigliabile.
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I compiti del Direttore dei lavori
Quando si parla dei compiti del Direttore dei lavori, in genere ci si limita a dire che:
- deve vigilare, in luogo del committente, sulla progressiva realizzazione dell’opera in conformità al progetto, al capitolato e alle regole della tecnica;
- deve impartire l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi e controllarne l’ottemperanza da parte dell’appaltatore;
- deve segnalare all’appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d’opera.
Se tutto ciò è vero e sintetizza i compiti del Direttore dei lavori, voglio però indicarti, analiticamente e concretamente, cosa dovrebbe fare il Direttore dei lavori con riferimento alle specifiche fasi della ristrutturazione.
Prima dei lavori:
In questa fase il Direttore dei lavori:
-
si accerta che vi siano tutte le autorizzazioni necessarie per procedere ai lavori di ristrutturazione. I titoli abilitativi, eccezion fatta per gli interventi in edilizia libera, sono, infatti, necessari. In mancanza di essi i lavori si considereranno abusivi, con rischio di multe e sanzioni;
-
consegna i lavori all’impresa, con relativa predisposizione del verbale di consegna.
Durante i lavori:
In questa fase il Direttore dei lavori:
-
ha l’obbligo di recarsi periodicamente in cantiere per sorvegliare e controllare l’andamento dei lavori;
-
ha la responsabilità di accettare i materiali. Come ho già detto in altri articoli, il Contratto di Appalto deve essere affiancato da determinati allegati che lo completano. Tra essi vi è il Capitolato Speciale d’Appalto, un documento tecnico, in genere redatto dal Progettista, che ha lo scopo di descrivere in modo preciso ed analitico i lavori che devono essere realizzati, il modo in cui essi devono essere realizzati e i materiali che l’impresa impiegherà. Tu vuoi essere certo che i materiali impiegati dall’impresa abbiano il pregio che hai scelto in fase precontrattuale; il Direttore dei lavori garantirà questa cosa, rifiutando, eventualmente, i materiali risultanti non conformi alle caratteristiche tecniche indicate nei documenti allegati al contratto. L’impresa avrà l’obbligo di rimuoverli dal cantiere e sostituirli con altri a sue spese;
-
verifica la presenza in cantiere delle ditte subappaltatrici autorizzate, controllando che svolgano effettivamente la parte di prestazioni ad essi affidate;
-
provvede al controllo dei SAL, Stati Avanzamento Lavori (se contrattualmente previsto), e garantisce i pagamenti;
-
ha la responsabilità di gestire le varianti in corso d’opera. La variante può essere definita come una qualsiasi modificazione delle opere oggetto dell’originario Contratto d’Appalto e del Capitolato Speciale, non prevedibile in sede di stipula contrattuale ma che risulta essere necessaria, utile o comunque opportuna. La variante può riferirsi non solo alla consistenza dell’opera (es. materiali, struttura, dimensioni diversi) ma anche alle modalità esecutive, e deve essere intesa oltre che come modifica in senso stretto anche come incremento o eliminazione di alcuni lavori;
-
deve vigilare sul rispetto dei tempi di esecuzione dei lavori, può autorizzare delle sospensioni per casi eccezionali indicati nel contratto d’appalto e proroghe rispetto alla data di ultimazione dei lavori;
-
può diffidare l’impresa quando accerta, in corso dei lavori, la presenza di un vizio o di un difetto o di una difformità dell’opera rispetto al capitolato o alle regole dell’arte. Prima di ricorrere alla diffida, la quale ha effetti risolutivi del contratto nel caso essa resti disattesa, sarà opportuno che il Direttore dei lavori “inviti amichevolmente” l’impresa a porre rimedio al vizio, al difetto o alla difformità riscontrata. Se l’appaltatore non dovesse dare attuazione all’invito del Direttore dei lavori – essendo a quel punto venuto meno il rapporto di fiducia tra Committente e impresa appaltatrice – allora il Direttore dei lavori potrà diffidare l’impresa ad adempiere, fissando un congruo termine entro il quale l’appaltatore si deve conformare alle indicazioni. Trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto è risolto ex lege, e il committente ha, altresì, il diritto al risarcimento del danno;
-
gestisce gli incidenti in cantiere che abbiano arrecato danni a terzi.
Dopo i lavori:
In questa fase il Direttore dei lavori:
-
certifica l’ultimazione dei lavori. Quando l’impresa conclude i lavori, il Direttore dei lavori, in contraddittorio con l’impresa, effettua i necessari accertamenti e rilascia il certificato di ultimazione dei lavori;
-
alla data di scadenza prevista dal contratto, anche se i lavori non sono stati ultimati, il Direttore dei Lavori redige in contraddittorio con l’impresa un verbale di constatazione sullo stato dei lavori. Ciò sarà utile per fissare lo stato delle lavorazioni e per l’applicazione delle penali previste nel contratto per il caso di ritardata esecuzione;
-
effettua o assiste al collaudo;
-
provvede agli adempimenti burocratici conseguenti alla conclusione dei lavori.
Responsabilità (anche solidale con l’appaltatore)
Il Direttore dei lavori per conto del Committente, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente si aspetta di conseguire.
Pertanto, una negligente esecuzione dei compiti che il Direttore dei lavori assume nell’interesse del Committente condurrà ad una sua responsabilità.
Il Direttore dei lavori risponde anche dei danni a terzi se non ha impartito le opportune direttive per evitare il danno stesso oppure non si è preoccupato di farle osservare, bloccando se necessario l’opera o, addirittura, rifiutandosi di dirigerla quando non vengono adottate le dovute cautele.
Il Direttore dei lavori risponderà, inoltre, del fatto dannoso verificatosi se non si è accorto del pericolo, percepibile in base alle norme di perizia e capacità tecnica esigibili nel caso concreto, che sarebbe potuto derivare dall’esecuzione delle opere.
Occorre precisare che qualora il danno subito dal terzo sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell’Appaltatore e del Direttore dei lavori, entrambi rispondono solidalmente dei danni, essendo sufficiente, per la sussistenza della solidarietà, che le azioni e le omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando che le stesse costituiscano autonomi e distinti fatti illeciti, o violazioni di norme giuridiche diverse.
Conclusioni
Spero che la disamina dei compiti del Direttore dei lavori ti abbia fatto prendere consapevolezza di quanti sono gli incombenti di una ristrutturazione e del fatto che forse un Direttore dei lavori può farti risparmiare tempo e grattacapi, potendo delegargli tutte le incombenze che derivano dal processo di ristrutturazione.
Affidare a un professionista esperto il compito di vigilare sui lavori non solo tutela i tuoi interessi, ma garantisce anche che ogni fase del progetto sia eseguita con la massima competenza e attenzione ai dettagli.
Tuttavia, per evitare fraintendimenti e chiarire in modo preciso i compiti e le responsabilità del Direttore dei lavori, DEVI conferire un incarico scritto mediante un contratto.
Questo strumento è utile sia per i cittadini che devono affrontare una ristrutturazione, sia per i professionisti che assumono l’incarico di Direttore dei lavori.
Avere un contratto ben definito contribuisce a evitare controversie e a stabilire in modo chiaro le aspettative reciproche, a beneficio di tutte le parti coinvolte.
Puoi scaricare il mio modello di contratto qua sotto oppure puoi richiedermi una consulenza gratuita per avere ulteriori informazioni in merito.
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