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Come Scegliere l’Impresa di Ristrutturazioni

In questo articolo ti indicherò sia i criteri oggettivi, gli stessi che fornisco anche ai miei clienti, per scegliere l'impresa di ristrutturazioni, sia i rischi e le sanzioni in cui puoi incorrere se affidi l’appalto di lavori senza le verifiche previste dalla legge.

Per scegliere l’impresa hai bisogno di criteri oggettivi

Scegliere l’impresa di ristrutturazioni è un’attività che appartiene evidentemente alla fase del PRIMA. 

Può sembrare un’attività banale o innocua, che molto spesso viene fatta semplicemente chiedendo consiglio a parenti o amici che già hanno affrontato una ristrutturazione oppure cercando su siti o portali, chiedendo i preventivi e selezionando in base alle proprie preferenze di prezzo.

A tal proposito sappi che se scegli chi fa prezzi “cinesi”, il basso livello di prezzo è giustificato dal fatto che i materiali utilizzati saranno scadenti e gli operai impiegati non avranno le giuste competenze. Ciò si ripercuoterà inevitabilmente sulla qualità della tua ristrutturazione.

Il criterio del prezzo, almeno solo quello, non va bene! Ci sono molte cose in più da considerare.

In questo articolo ti indicherò sia i criteri oggettivi, gli stessi che fornisco anche ai miei clienti, per scegliere l’impresa di ristrutturazioni, sia i rischi e le sanzioni in cui puoi incorrere se affidi l’appalto di lavori senza effettuare le verifiche previste dalla legge.

Se hai già girato su internet in cerca di “dritte” per valutare e scegliere l’impresa di ristrutturazioni, avrai letto cose del tipo: “scegli la ditta dopo aver visto una brochure dei lavori che ha eseguito”; “visita il suo sito internet”; “confronta diversi preventivi”; “accertati che la ditta abbia i documenti in regola” (ma quali sono questi documenti quasi nessuno lo dice!) etc. etc..

Non vorrei sembrare categorico, ma questi “consigli” sono tanto vaghi quanto inutili.

I criteri per scegliere l’impresa di ristrutturazioni devono essere oggettivi, cioè ancorati a documentazione certa, solo così puoi essere sicuro della capacità tecnica della ditta e che essa operi nel rispetto delle norme di legge. 

Vediamo, quindi, nel dettaglio quali sono – secondo la mia opinione – i criteri per scegliere l’impresa di ristrutturazioni che ti faranno stare più tranquillo e tutelato.

L’impresa di ristrutturazione deve essere specializzata in ristrutturazioni di interni

Perché una ditta che si occupa di edilizia in generale o di edilizia di diverso genere non va bene?

Facciamo un esempio. Se sei su questo sito è perché hai bisogno di redigere un contratto di appalto per ristrutturare casa. Allora ti chiedo, a chi pensi sarebbe più opportuno rivolgerti per avere un contratto del genere? Ad un avvocato “generalista” – quelli che sanno di tutto un po’ -, ad un avvocato esperto di una branca del diritto del tutto diversa – es. diritto di famiglia, infortunistica, locazioni etc. – oppure ad un avvocato che ha fatto del diritto degli appalti privati uno dei cardini della propria professione, dedicandosi a tale ramo per anni, in modo prevalente? La risposta mi sembra piuttosto scontata, non sei d’accordo?

Per lo stesso motivo, quindi, affidati ad una ditta specializzata in ristrutturazioni di interni che abbia esperienza precisa nel settore in cui tu devi operare.

L’impresa di ristrutturazioni deve avere un adeguato track record, cioè una storia, una comprovata esperienza

Secondo la mia opinione, se una impresa vale poco o niente, presto o tardi sarà spazzata via dal mercato. Si, perché il cosiddetto “passaparola” negativo (fisico o tramite i social media) dei clienti insoddisfatti, metterà in allerta i successivi potenziali clienti i quali, inevitabilmente, passeranno oltre.

Al contrario, una ditta che opera sul mercato da molti anni, sarà di certo una ditta che ha superato la prova del “passaparola”, sarà una ditta che, se continua a lavorare, molto probabilmente lavora bene.

Per i Clienti che me lo richiedono faccio sempre una piccola ispezione in Camera di Commercio per raccogliere le informazioni più rilevanti dell’impresa come ad esempio: data di costituzione dell’azienda, oggetto sociale e certificazioni di qualità.

Per quanto riguarda la data di costituzione, più un’azienda è “vecchia”, meglio è per i nostri criteri; come abbiamo detto avrà superato la prova del passaparola.

Molto importante è l’oggetto sociale, cioè la descrizione delle attività che la società può svolgere.

In un caso giudiziario che ho affrontato, un amministratore di Condominio aveva improvvidamente affidato dei lavori di manutenzione ad una ditta che solo dopo si scoprì essere una ditta avente ad oggetto sociale attività di pulizia, disinfestazione e derattizzazione, attività del tutto estranea all’attività edilizia. Inutile dirti che quella ditta, priva di specifiche competenze, aveva creato diversi danni nel Condominio per cui sono stato costretto a trascinarla in Tribunale. In realtà, essendo l’avvocato del Condominio ho dovuto trascinare in Tribunale anche l’Amministratore per quella che viene definita culpa in eligendo, cioè per aver scelto una ditta palesemente priva dei requisiti e delle idoneità indispensabili per l’esecuzione delle opere appaltate (peraltro nei casi di culpa in eligendo, il Commitente è anche responsabile di eventuali danni arrecati a terzi).

Per quanto riguarda le certificazioni di qualità, faccio riferimento alla certificazione ISO 9001 e all’attestazione SOA che, previa verifica di organi indipendenti, garantiscono che l’impresa abbia precisi sistemi di gestione della qualità e che abbiano i requisiti per partecipare a gare per appalti pubblici.

È evidente che la se la ditta a cui pensi di affidare i lavori ha queste certificazioni di qualità puoi stare molto più tranquillo no? C’è già stato un organismo di controllo che ha fatto uno screening di merito al posto tuo. 

Abilitazione a rilasciare le certificazioni di conformità degli impianti

La dichiarazione di conformità di un impianto, disciplinata dal D.M. n. 37/2008, è il documento, rilasciato dal tecnico installatore dello stesso, con il quale si attesta la sua conformità a regola d’arte e agli obblighi di legge.

La dichiarazione di conformità è obbligatoria per gli impianti installati in ogni tipo di immobile, in particolare per gli impianti di:

  • Fornitura di elettricità, gas e acqua, anche sanitaria;
  • Riscaldamento, condizionamento e climatizzazione;
  • Automazione per porte e cancelli;
  • Protezione dalle scariche elettriche e antincendio;
  • Radiotelevisivi;
  • Sollevamento, come ascensori, montacarichi e scale mobili.

Tu vuoi un’impresa abilitata a rilasciare questi documenti.

Ma ora veniamo agli altri due criteri di scelta della ditta di ristrutturazioni che sono di cruciale importanza e di cui raramente si parla.

L’idoneità tecnico-professionale ed il rispetto delle norme relative alla sicurezza dei lavoratori e a quelle in materia contributiva

Quando affiderai ad un’impresa la progettazione o anche solo l’esecuzione dei lavori devi tener presente che il Testo Unico in materia di sicurezza sul lavoro pone a tuo carico (in qualità di Committente) tutta una serie di obblighi, la cui inosservanza o violazione comporta importanti responsabilità civili e penali.

Sotto il profilo della sicurezza, non credere che, per il solo fatto di averle dato l’incarico di ristrutturare, l’impresa abbia assunto in via esclusiva gli obblighi e, quindi, le responsabilità, di legge, sollevandoti da ogni preoccupazione. Purtroppo non funziona così.

Dovrai, anche, verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa, acquisendo una serie di documenti.

Ti dirò alla fine dell’articolo cosa puoi fare per “scaricarti” di dosso queste responsabilità.

Per la legge, in quanto Committente, sei il protagonista di tutta la fase preliminare ai lavori, e tuoi sono gli obblighi relativi alla sicurezza stabiliti dal Testo Unico, tra cui:

a) il rispetto delle misure generali di cui all’art. 15 del T.U. nella fase di progettazione dell’opera;
b) la disamina del Piano di Sicurezza e Coordinamento e del fascicolo della sicurezza;
c) la nomina, nel caso di presenza di più imprese esecutrici, del Coordinatore per la progettazione e del Coordinatore per l’esecuzione;
d) la verifica dell’idoneità tecnico professionale delle imprese affidatarie ed esecutrici.

I punti b) e c) forse non ti interessano perché ricorrono nel caso in cui nel Cantiere operano più imprese, anche non contemporaneamente; in genere nelle ristrutturazioni di casa si affida l’appalto ad una singola impresa che poi magari subappalta a lavoratori autonomi (elettricista, idraulico, fabbro) parti delle lavorazioni.

Di sicuro ti interessano i punti a) e d).

Per quanto riguarda il punto a) devi essere consapevole che i principi e le misure generali di tutela di cui all’art. 15 del T.U. consistono principalmente in:

  • valutazione, eliminazione (ove possibile) e riduzione dei rischi, a partire dalla fonte;
  • programmazione della prevenzione e degli interventi migliorativi degli ambienti di lavoro, dando priorità alle misure di protezione collettiva rispetto alle misure di protezione individuale;
  • predisposizione di controlli sanitari dei lavoratori in funzione dei rischi specifici;
  • manutenzione dei dispositivi di sicurezza in condizioni di efficacia;
  • informazione, formazione, consultazione e partecipazione dei lavoratori ovvero dei loro rappresentanti.

E, quindi, sei responsabile della sorveglianza di tali principi e misure.

Per quanto riguarda il punto d), dovrai verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa o del lavoratore autonomo a cui affiderai l’incarico di eseguire i lavori. 

L’idoneità tecnico-professionale consiste nel possesso, da parte dell’impresa o del lavoratore autonomo, di capacità organizzative, nonché disponibilità di forza lavoro, di macchine e di attrezzature, in riferimento ai lavori da realizzare.

Se si tratta di impresa, dovrai chiedere:

  1. l’iscrizione alla camera di commercio, industria ed artigianato con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto;
  2. il documento di valutazione dei rischi (Dvr);
  3. il documento unico di regolarità contributiva (Durc);
  4. la dichiarazione di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdittivi;
  5. l’autocertificazione relativa al contratto collettivo applicato.

Nel caso in cui, invece, affiderai i lavori a singoli lavoratori autonomi, tali lavoratori dovranno esibire almeno:

  1. iscrizione alla camera di commercio, industria ed artigianato con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto;
  2. specifica documentazione attestante la conformità di macchine, attrezzature e opere provvisionali alle disposizioni del Testo Unico;
  3. elenco dei dispositivi di protezione individuali in dotazione;
  4. attestati inerenti la propria formazione e la relativa idoneità sanitaria ove espressamente previsti dal Testo Unico.

Tieni conto che sono previste sanzioni in caso di inosservanza di tali verifiche che prevedono arresto (2 – 4 mesi) e ammenda (€ 1.000,00 – 4.800,00).

Ora che hai compreso quanti adempimenti ti competono e a cosa puoi incorrere se non osservi le prescrizioni di legge, ti dirò quello che puoi fare per scrollarti di dosso queste responsabilità: nomina un Responsabile dei lavori!

Il Responsabile dei lavori, è un soggetto avente adeguate competenze, che si sostituirà a te per far si che l’organizzazione del lavoro rispetti i principi e le misura in tema di sicurezza, per la richiesta della documentazione e la sua verifica.

Ti conviene nominarlo se non disponi di precise competenze tecniche oppure quando chi affida l’appalto è un soggetto complesso come un Condominio o i comproprietari di un immobile.

La copertura assicurativa

Il cantiere edile è uno degli ambienti di lavoro più pericolosi. Gli incidenti dovuti alla particolare tipologia di lavorazioni effettuate sono frequenti sia a carico di terzi (danni a persone o cose di proprietà di terzi), sia a carico dei dipendenti dell’impresa.

Per te sarà molto importante che l’impresa abbia una consona copertura assicurativa. Se, infatti, i terzi saranno risarciti dalla compagnia assicurativa dell’impresa, eviterai di essere coinvolto in un contenzioso giudiziario dagli esiti sempre imprevedibili.

Inoltre, devi considerare che, in base al tipo di lavori da effettuare e alle caratteristiche del cantiere, le compagnie assicurative, oltre alle classiche RCT (Responsabilità civile verso Terzi) ed RCO (Responsabilità Civile verso i Prestatori di lavoro) offrono anche specifiche garanzie come:

  • Responsabilità dell’imprenditore per danni cagionati da subappaltatori
  • Responsabilità per furti commessi tramite impalcature
  • Responsabilità per danni da bagnamento
  • Responsabilità per danni a condutture e impianti sotterranei
  • Responsabilità per danni da cedimento o franamento del terreno
  • Responsabilità per danni derivanti da demolizione di fabbricati
  • Responsabilità per interruzione o sospensione di attività altrui
  • Responsabilità per danni postumi derivanti dall’installazione o manutenzione di impianti
  • Responsabilità per danni postumi derivanti da lavori edili
  • Responsabilità per danni subiti da cose in consegna, custodia e movimentate

In un caso che ho affrontato di recente, un Condominio aveva affidato ad una impresa un appalto per lavori di manutenzione straordinaria. Per l’esecuzione dei lavori l’impresa aveva allestito dei ponteggi, sfruttati da malviventi per saccheggiare e devastare un appartamento. Si è scoperto che nonostante il contratto di appalto stipulato prevedesse la copertura assicurativa dell’impresa, questa l’aveva solo per RCT e RCO e non anche per furti commessi tramite impalcature.

Il Committente avrebbe dovuto richiedere questa garanzia aggiuntiva; il Committente deve sempre valutare il tipo di lavori da effettuare e le caratteristiche del cantiere.

Bene, è stato un articolo un po’ corposo, ma ci tenevo a farti comprendere che le cose a cui pensare quando si ristruttura sono davvero tante e presuppongono specifiche competenze e accortezze che possono sfuggire ad un occhio non esperto.

Ora sai davvero come scegliere l’impresa di ristrutturazioni: cosa devi valutare, quali documenti devi chiedere, quali richieste fare.

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